24.09.2022: Zurück zu den Wurzeln | Berlin Impact mit Repräsentanz in Timmendorfer Strand

Schmidt & Partner ist als lokal langjährig erfolgreich agierendes Immobilien- und Planungsbüro führend an der Lübecker Bucht. Nun erweitert es das Angebotsspektrum durch eine strategische Partnerschaft mit der Berlin Impact Capital Group, die auf die Entwicklung von nachhaltigen und zukunftsweisenden Immobilienprojekten spezialisiert ist. Hierbei stehen Wohnprojekte im Vordergrund, aber auch Infrastrukturprojekte, Parkhäuser, Lebensmittelhandel und innovative touristische Projekte. Der Fokus liegt bei eigenen Entwicklungen auf dem Berliner und Hamburger Speckgürtel sowie Schleswig-Holstein.

Mit ihrer Tochtergesellschaft Berlin Impact Real Estate betreut die am Berliner Kurfürstendamm beheimatete Gruppe off-Market Transaktionen von Globalprojekten. Dies können sowohl Bestandsobjekte als auch Neubauvorhaben (Forward Deals) sein. Den Schwerpunkt bilden Wohnprojekte, wie auch betreutes oder studentisches Wohnen, Pflegeobjekte, aber auch andere Gewerbeobjekte und Quartiersentwicklungen (Mischobjekte). Aktuell betreut die Berlin Impact Projekte im dreistelligen Millionenbereich.

John Röger, geschäftsführender Gesellschafter bei Schmidt & Partner Immobilien: „Wir arbeiten projektbezogen schon seit Jahren sehr vertrauensvoll und effektiv zusammen. Mit diesem strategischen Schritt können wir unsere Potentiale künftig besser nutzen und die Bedürfnisse unserer professionellen Kunden effektiver bedienen. Besonders hinsichtlich der Aspekte der Ökologie, Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit besteht aus unserer Sicht die Notwendigkeit, hier strategisch und im guten Austausch mit Gemeinden und Kommunen deutlich aktiver zu werden.“

Hierzu Tarek Abdelmotaal, geschäftsführender Gesellschafter der Berlin Impact: „Wir freuen uns sehr, dass wir unsere Präsenz und Sichtbarkeit in unserer alten Heimat mit dieser Partnerschaft nun deutlich erhöhen. Wir sehen in dieser traumhaften Region große Möglichkeiten, die Attraktivität mit gezielten, nachhaltigen und sinnvollen Maßnahmen steigern zu können. Hierbei sind wir auch offen für Joint Venture-Partnerschaften. Mit unserer Tochtergesellschaft sind wir darüber hinaus als Dienstleister für Dritte mit über Jahrzehnte gewachsenen Kontakten zu institutionellen Investoren, internationalen Beteiligungsgesellschaften, aber auch Unternehmerfamilien und vermögensverwaltenden Strukturen jederzeit in der Lage, komplexe Liegenschaften und Projektentwicklungen detailliert einzuwerten, zu strukturieren und diskret über direkte Zugänge zu bestmöglichen Marktpreisen zu platzieren.“

Berlin Impact Capital Group GmbH
Tarek Abdelmotaal
(Geschäftsführer)
Kurfürstendamm 193 d
10707 Berlin
Tel.: 030-88774259-0
E-Mail: abdelmotaal@berlin-icg.de

Tarek Abdelmotaal ist Geschäftsführender Gesellschafter der Berlin Impact Capital Group. Mit ihm sprechen wir über Social Investment, nachhaltige Baumaterialien sowie die Wirtschaftskrise.

Für viele scheint der Begriff „Social Investment“ immer noch das gängige Spenden für wohltätige Organisationen und Projekte zu sein. Die Bedeutung des Begriffs hat sich allerdings gewandelt. Wie sehen Sie das?

Tarek Abdelmotaal: Zunächst muss man sich vor Augen führen, was die Bedeutung des Begriffes „sozial“ ist. Hier geht es ja um das Miteinander, das Gemeinsame und darum, andere zu unterstützen bzw. für andere einen Mehrwert zu generieren, damit sie sich perspektivisch selbst helfen können. So entsteht eine stabile Gesellschaft, die sich gesund entwickeln kann. Bei einem „Social Investment“ geht es aus unserer Sicht darum, ein Investment zu tätigen, welches einen für die Allgemeinheit positiven, nachhaltigen und sozialen Mehrwert generiert. Bei uns im Unternehmen ist es uns dementsprechend wichtig, dass wir mit jedem Immobilieninvestment einen sog. Impact generieren, der stets auf Win-Win ausgerichtet ist. Das Firmen-Credo lautet „optimieren“, statt „maximieren“. Dabei gilt es, die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen und so auszuloten, dass ein bestmögliches, ausgewogenes Ergebnis herauskommt. Ein fairer Umgang ist für mich die Basis für eine nachhaltige Geschäftsbeziehung. Zudem arbeiten wir seit etwa 10 Monaten an einem innovativen Beherbergungskonzept, welches die Aspekte der Nachhaltigkeit, Ökologie und des inspirierenden Miteinanders maßgeblich in den Vordergrund stellt.

Oft hört man, dass Social Investments Investitionen in Menschen seien. Dabei könnte man eher soziale Projekte meinen. Was heißt das jetzt genau?

 Tarek Abdelmotaal: Wahrscheinlich definiert jeder diese Begrifflichkeit unterschiedlich und meint damit auch etwas anderes. Für uns heißt „Social Investment“, in „Projekte“ zu investieren, die für Menschen einen positiven, nachhaltigen Effekt haben. Das ist natürlich vielfältig zu sehen. Das betrifft ökologische Effekte, aber auch ökonomische, wie z.B. geringere laufende Kosten durch weniger Energieverbrauch. Es sollten auch noch vielmehr nachhaltige, recyclebare Baumaterialien entwickelt werden. Auch der Energieverbrauch während eines Bauprozesses kann noch deutlich minimiert werden. Am Ende muss immer der Mensch im Vordergrund stehen. Alles andere sollte meiner Meinung nach nur Mittel zum Zweck sein. Somit sollte eine Investition in soziale Projekte eine Investition in mehr Lebensqualität für so viele Menschen wie möglich sein.

Der Hamburger Projektentwickler und Bauträger Team PlanBau GmbH hat ein Neubauprojekt in Malente (Ostholstein) im Forward Deal an einen Fonds veräußert. Der Baubeginn des Neubauvorhabens ist bereits erfolgt und die Fertigstellung ist für Mitte 2022 geplant. Errichtet werden 30 Wohneinheiten im KfW 55-Standard sowie 22 TG- und 8 Außenstellplätze. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Das Projekt ist exklusiv off-Market von der Berlin Impact Real Estate GmbH vermittelt worden.

In wen wird also investiert? Wer profitiert von nachhaltigen Social Investments?

Tarek Abdelmotaal: Wie bereits erwähnt sollten immer Menschen und ihre Entwicklung im Vordergrund stehen. Hilfe zur Selbsthilfe, Bildung, Stärkung einzelner und somit der Gesellschaft, um sich dann wiederum insgesamt weiterzuentwickeln. Es profitieren somit nicht nur einzelne, sondern die Gesellschaft und zukünftige Generationen. Unterm Strich ist ein „Social Investment“ also mehr als eine Spende für eine wohltätige Organisation oder ein Projekt oder ein Einmal-Investment. Dieser Verantwortung sind wir uns in unserem Unternehmen bewusst und wollen unseren Beitrag zur Gesellschaft durch „Social Investments“ leisten. Dabei sollte man im Kleinen anfangen, in ein faires Miteinander, ein gutes zwischenmenschliches Klima, das zum Wohle aller beitragen sollte. Daher kann auch bei der Realisierung von Wohnprojekten zu einer stabileren Basis einer Gesellschaft beigetragen werden. Ein komplexes, aber lohnendes Thema.

Europa steht weiterhin vor gewaltigen Herausforderungen. Die Wirtschaftskrise und der demografische Wandel rufen Lösungsbedarf hervor. Inwiefern könnten Social Investments dahingehend helfen?

Tarek Abdelmotaal: „Social Investments“ können Europa dabei helfen, die enormen Herausforderungen wie den demographischen Wandel zu bewältigen, da diese nicht nur einen kurzlebigen Einmal-Effekt haben, sondern eine nachhaltige und immense Durchschlagskraft aufzeigen, die die gesellschaftlichen Herausforderungen von der Basis an aufarbeitet und die zugehörigen Konsequenzen somit abschwächt. Aus unserer Immobiliensicht bedeutet dieses konkret: Wohn- und Lebensräume zu schaffen, die die immensensen Konsequenzen dieser gewaltigen Herausforderung angehen und lösen. Infolgedessen stellen sich nun bezogen auf den demographischen Wandel die Fragen: Wie möchte ich im Alter wohnen? Wie sieht mein soziales Umfeld aus? Wie flexibel kann ich meine Wohnsituation anpassen? Kann ich mir das überhaupt – auch im Alter – leisten? Und was konkret kann ein „Social Investment“ dazu beitragen, damit sich sozial Schwächere auch eine würdige, lebensbejahende Wohnsituation leisten können?

Bei Fragestellungen dieser Größe und Komplexität ist es aus unserer Sicht essentiell, Wissen, Kompetenzen und Investitionsmöglichkeiten länderübergreifend – also auch europaweit – zu bündeln und gemeinsame Lösungsansätze zu entwickeln und zu realisieren. Aufgrund der immensen Wichtigkeit dieser Themen liegt es nun an der Politik – sowohl auf nationaler als auch auf paneuropäischer Ebene – ein Klima zu schaffen, welches es öffentlichen und privaten Institutionen nicht nur ermöglicht, „Social Investments“ zu tätigen, sondern diese größtmöglich incentiviert. In einem Klima, wo Anreize geschaffen werden – sowohl intrinsischer als auch extrinsischer Natur – können „Social Investments“ Ihre volle Durchschlagskraft entfalten und durch diese die entstehenden Problematiken, wie den demographischen Wandel, lösen. Infolgedessen bedeutet es, dass „Social Investments“ ein vielschichtiges Konstrukt sind, welches sowohl von der öffentlichen Hand als auch von der privaten Wirtschaft getragen werden muss.  Sofern man diese in Einklang bringen kann, können „Social Investments“ dabei helfen, aktuelle und zukünftige Fragestellungen Europas zu lösen und deren Konsequenzen zu minimieren. Welcher Maßnahmen es hierfür genau bedarf, um die optimalen Rahmenbedingungen für „Social Investments“ zu schaffen, würde an dieser Stelle den Rahmen sprengen und muss ohnehin auf anderer Ebene definiert und umgesetzt werden.

Was hat es mit dem Sozial-Investitionspaket (SIP) der EU-Kommission auf sich? Können Sie das kurz erklären?

Tarek Abdelmotaal: Hier geht es im Wesentlichen darum, die zur Verfügung stehenden Mittel sinnvoll und nachhaltig einzusetzen, um die Gesellschaft zu stärken. Im Vordergrund stehen hierbei sozial Benachteiligte und Kinder. Ihnen (Weiter-)Bildung zu ermöglichen und ihnen zu helfen, sich selbst – und somit wieder der Gesellschaft – zu helfen. Ähnlich wie beim Bauen gilt auch hier, dass Prävention sinnvoller ist als das Beheben von Mängeln im Nachhinein. Und letztlich muss es immer dabei gehen, dass jeder einzelne seine Potentiale bestmöglich ausschöpfen kann, hierfür Rahmenbedingungen zu schaffen und nicht nur stumpf einmalig zu spenden oder zu unterstützen. Das wäre nicht nachhaltig und entfaltet demzufolge wenig dauerhafte Wirkung.

Warum sollten Sozialinvestitionen schließlich mit Priorität behandelt werden?

Tarek Abdelmotaal: „Social Investments“ sollten mit hoher Priorität aufgrund ihrer Durchschlagskraft behandelt werden. Sie bilden eine wichtige Grundlage für ein stabiles, soziales Miteinander und somit für eine starke Wirtschaft und mehr Lebensqualität und können einen wertvollen Beitrag dazu leisten, die größten Herausforderungen der Zukunft zu lösen, indem man bereits bei den Basics ansetzt. Sie schaffen somit einen nachhaltigen Mehrwert für Menschen, die Bevölkerung insgesamt und ihre zukünftigen Generationen.
 

Herr Abdelmotaal, vielen Dank für das Gespräch!

Link zum Business Talk Kudamm

Der Hamburger Projektentwickler und Bauträger Team PlanBau GmbH hat ein Neubauprojekt in Malente (Ostholstein) im Forward Deal an einen Fonds veräußert. Der Baubeginn des Neubauvorhabens ist bereits erfolgt und die Fertigstellung ist für Mitte 2022 geplant. Errichtet werden 30 Wohneinheiten im KfW 55-Standard sowie 22 TG- und 8 Außenstellplätze. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Das Projekt ist exklusiv off-Market von der Berlin Impact Real Estate GmbH vermittelt worden.

Link zum Deal Magazin

07.12.2020 Primus Capital AG kauft mit Fieldfisher Technologiestandort für Family Office

Die schweizerische Primo Capital AG als Transaktionsmanager und die europäische Wirtschaftskanzlei Fieldfisher als rechtlicher Berater haben gemeinsam ein Family Office aus der Schweiz zum Erwerb des Unternehmensstandorts eines IT-Hardware-Herstellers im süddeutschen Raum beraten. Das Objekt umfasst 8.500 m² Mietfläche sowie 150 Stellplätze. Etwa 50 % der Fläche werden als Büro genutzt. Das Family Office erwarb die Büro- und Produktionsimmobilie im Rahmen eines Asset-Deals über eine deutsche Tochter. 

Die Primo Capital AG hat beim Ankauf wirtschaftlich beraten und übernimmt das Management der Immobilie. Fieldfisher war mit der umfassenden rechtlichen Beratung auf Käuferseite beauftragt. Die Berlin Impact Real Estate GmbH und Steven Jedlicki Real Estate Consulting waren für den Verkäufer vermittelnd tätig.

Fieldfisher beriet mit einem Team aus Mike Seemann und Philipp Stricharz aus Hamburg sowie Tom Pick aus dem Brüsseler Fieldfisher-Büro. Bei dem Erwerb handelt es sich um das zweite Investment in dieser Konstellation, denn Fieldfisher und die Primo Capital AG hatten das Family Office schon in der Vergangenheit zu einem Ankauf beraten. Seinerzeit ging es ebenfalls um einen Technologiestandort, nämlich um das in Nordrhein-Westfalen angesiedelte deutsche Hauptquartier eines global agierenden schweizerischen Chemiekonzerns.
 
Steven Grosman, Verwaltungsrat von Primo Capital AG, freut sich auf weitere Investmentprojekte: „Wir freuen uns, einen weiteren interessanten Deal erfolgreich abgeschlossen zu haben. Deutschland bleibt für unsere Investoren attraktiv.”

Link zur Immobilien Zeitung

INTERVIEW

Projektentwickler haben vor allem ein Problem bei der Kapitalisierung, so Tarek Abdelmotaal. Ein Gespräch über das Geschäftsmodell der von ihm im Januar dieses Jahres gegründeten Berlin Impact Capital Group. 

private banking magazin: Anfang dieses Jahres haben Sie sich selbstständig gemacht und die Berlin Impact Capital Group gegründet. Das Ganze nur knapp eineinhalb Jahre nach der Gründung der Ziegert Beteiligungs GmbH und viereinhalb Jahre nach Gründung der Ziegert Capital AG. Was war der Auslöser?

Tarek Abdelmotaal: Ich habe die Ziegert Capital AG zwar September 2013 gegründet, entwickelt und zum Erfolg geführt, war aber nur Minderheits-gesellschafter. Als eine Unternehmerfamilie aus München auf mich zukam, mit der ich schon seit rund elf Jahren zusammenarbeite, und mich als Mitinvestor unterstützen wollte, habe ich mich entschlossen, eine neue, eigene Unternehmensgruppe zu gründen. Es war eine großartige und sehr erfolgreiche Zeit im Verbund der Ziegert-Gruppe und ich bin Herrn Ziegert auch für das mir entgegengebrachte Vertrauen dankbar. Ich denke, es war eine für beide Seiten gewinnbringende Zusammenarbeit.

Mit Ziegert haben Sie zuletzt ein Beteiligungsmodell für Entwickler angeboten, bei dem mit der Beteiligungsgesellschaft im Joint Venture und einem Family Office die Vorverkaufsquote vollständig herausgekauft wird. Ist das auch künftig Ihr Produkt?

Abdelmotaal: Nein, nur in Ausnahmefällen. Ich will nicht einfach nur genau das gleiche eins-zu-eins weitermachen, sondern beim Geschäftsmodell wieder einen Schritt weitergehen. Schließlich sind die Märkte ja auch in Bewegung. Ich glaube, unsere größte Stärke muss sein, geistig rege und offen zu bleiben, die Dinge zu beobachten und zu versuchen, dem Markt immer ein bisschen voraus zu sein. Mit dem Vorverkaufsquotenmodell ist es mir geglückt, eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten mit einem außerordentlich guten Chancen-Risiko-Verhältnis zu liefern. Aber man kann dieses Modell nicht unendlich skalieren.

Wie sieht der nächste Schritt aus?

Abdelmotaal: Die Berlin Impact Capital Group heißt ja nicht nur Group, weil es sich toll anhört, sondern es soll auch eine Gruppe werden. Im April dieses Jahres habe ich darum bereits die Berlin Impact Real Estate gegründet. Die 100-prozentige Tochter der Gruppe ist für alle Vermittlungstätigkeiten zuständig, sowohl für Immobilientransaktionen als auch für Kapitalvermittlungen, also beispielsweise Mezzaninkapital. Zudem ist die Muttergesellschaft zu 50 Prozent an einer Projektgesellschaft beteiligt.

Und wie positioniert sich die Gruppe?

Abdelmotaal: Wir möchten ein attraktiver Joint-Venture-Partner für Projektentwickler und Family Offices sein. Mein Business ist es, Lösungen zu finden bei den Themen Kapitalisierung, Konzeption und Vermarktung von Immobilienprojektentwicklungen.

Welche Joint-Venture-Partner kommen für Sie in Frage?

Abdelmotaal: Auf der Entwicklerseite möchten wir jene Projektentwickler als Partner, denen wir auch einen Mehrwert liefern können. Ein zu lösendes Problem derzeit ist unter anderem die Kapitalisierung der Projekte. Wir gehen darum als Gesellschafter mit in die Projekte rein, bringen auch eigenes Eigenkapital aus unserer Gesellschaft mit. Außerdem liefern wir je nach Notwendigkeit Bürgschaften, Fremdfinanzierung und Mezzanine-Kapital und sorgen dann für die Optimierung und die Vermarktung des Projektes. Auf der anderen Seite bieten wir Family Offices und vermögenden Investoren die Möglichkeit, als Kapitalgeber zu partizipieren.

Stichwort Kapitalisierung. Inzwischen gibt es ja recht viele Mezzanine-Anbieter auf dem Markt, darunter Debt-Fonds und Crowdfunding-Plattformen. Wo liefern Sie Mehrwert?

Abdelmotaal: Das Mezzanine-Angebot wächst rasant. Und je größer der Wettbewerb, desto niedriger die Zinsen. Aber die Anbieter, die die günstigen Zinsen anbieten, haben auch hohe Anforderungskriterien. Sie finanzieren nur ausgewählte Projektentwickler oder ausgewählte Lagen. Die kleinen Entwickler fallen dabei durch das Raster. Wir können sie wieder auffangen als kleinerer, wendigerer Anbieter von Mezzanine. Wir agieren sehr pragmatisch im Eins-zu-Eins-Geschäft und bringen die Entwickler direkt mit Family Offices zusammen, um für das jeweilige Projekt eine individuelle Lösung zu finden. Das können Fonds oder Crowdfunding-Plattformen mit ihren systematisierten Vorgängen nicht leisten.

Welche Segmente, Lagen und Städte bevorzugen Sie?

Abdelmotaal: Vorzugsweise begleiten wir Wohnprojekte. Da haben wir unser stärkstes Know-how. Aber ich investiere grundsätzlich in alle Märkte und Projekte, die ich verstehe. Das kann ein Discounter in einer C-Stadt sein oder eine Gewerbeimmobilie in einer zentralen Lage einer B-Stadt. Es müssen nicht zwangsläufig Top-7-Städte sein und auch keine Toplagen. Ich schaue mir alles an, was in meinen Augen ein nachvollziehbares Exit-Szenario hat und was gesund finanziell strukturierbar ist. Da will ich per se nichts ausschließen.

Also kein Schwerpunkt Berlin, wie der Firmenname vermuten lässt?

Abdelmotaal: Nein, überhaupt nicht. Der Sitz der Gesellschaft ist in München. Wir haben aber unsere Niederlassung in Berlin. Berlin dient auch als Symbol für dieses permanente sich verbessern, wachsen, weiterentwickeln. Das passt gut zu unserer Firmenphilosophie. Und das ‚Impact‘ steht für die Wucht der Wirkung. Das ist es, was wir darstellen wollen. Wir machen keine Massengeschäfte, sondern wenige Projekte, die es in sich haben – für alle Beteiligten. Klein, kompakt und effizient.

Ok, aber was genau ist Ihr Alleinstellungsmerkmal?

Abdelmotaal: Wir vertreten und leben echte Werte. Neben einer kompromisslosen Ehrlichkeit haben wir einen extremen Gerechtigkeitsdrang und gehen immer sehr lösungsorientiert, aber kritisch an die Projekte heran. Natürlich können wir auch nicht zaubern. Wir bewegen uns immer unternehmerisch. Aber es sind Dinge möglich, die mit großen Marktteilnehmern teilweise nicht möglich sind. Wir haben viel Erfahrung und ein gewisses Gespür dafür, wo die Märkte hingehen könnten, darum gehen wir auch ein Stückweit mutiger an die Sache heran. Aber immer mit der nötigen kaufmännischen Sorgfalt. Das funktioniert in der Regel sehr, sehr gut. Die Performance, die wir bisher geliefert haben, ist überproportional. Wir glauben zudem daran, dass wenn die Chemie zwischen den Beteiligten stimmig ist, die Performance überproportional ausfallen wird. Da wir nicht dem Druck unterliegen, permanent größere, profitablere Projekte umsetzen zu müssen, können wir mit einer gewissen Ruhe und Gelassenheit Opportunitäten prüfen und sehr selektiv vorgehen. Das trifft auch auf die Auswahl unserer Joint-Venture-Partner zu, seien es Entwickler oder Investoren.

Wurde schon ein erstes Projekt umgesetzt?

Abdelmotaal: Wir haben gerade unser erstes Grundstück im Joint Venture – unter anderem mit einem der Entwickler des renommierten „Sapphire“ by Daniel Libeskind – gekauft. Hierbei handelt es sich um ein Wassergrundstück am Großen Wannsee mit einer kleinen Marina. Das gibt es derzeit so kein zweites Mal auf dem Markt. Eine echte Rarität. Die Gesamtinvestitionskosten auf diesem rund 3.500 Quadratmeter großen Grundstück werden bei rund 13 Millionen Euro liegen. Das ist eine schöne Größenordnung für den Beginn. Gesamtinvestitionskosten zwischen 10 und 20 Millionen Euro sind unsere bevorzugte Größenordnung. Grundsätzlich sind wir bereit, Eigenkapital im sechsstelligen Bereich zu investieren. Von unserem Joint-Venture-Partner erwarten wir, dass er ähnlich viel Kapital mit einbringt und das restlich benötigte Eigenkapital besorgen wir über andere Geldgeber beziehungsweise Co-Investoren.

Was ist auf dem Grundstück geplant?

Abdelmotaal: Momentan sind wir noch in der Planungsphase. In dieser exponierten Lage sollen nach aktuellem Stand sechs bis zehn moderne Eigentumswohnungen mit direktem Wasserblick und -zugang entstehen. Die Größen der Einheiten werden voraussichtlich zwischen 120 und 200 Quadratmeter liegen. Es werden darüber hinaus großzügige Nutzflächen vorhanden sein. Neben Tiefgaragenstellplätzen werden auch Bootsliegeplätze ein Teil des Angebots sein. Elementar sind gut funktionierende Grundrisse und eine unaufdringliche, aber begeisternde Architektur. Alternativ wäre es auch denkbar, dass wir für einen vermögenden Investor ein unikates Anwesen auf dem Grundstück entwickeln.

INTERVIEW

DIE IMMOBILIE: Sie bieten ein Beteiligungsmodell, bei dem Entwickler von Eigentumswohnungen künftig nicht mehr warten müssen, bis die für eine Bankenfinanzierungerforderliche Vorverkaufsquote erfüllt ist. Wie genau sieht das aus?

Tarek Abdelmotaal: Ich biete Projektentwicklern an, mit unserer Beteiligungsgesellschaft im Joint Venture mit einem Family Office die Vorverkaufsquote vollständig herauszukaufen. Im Gegensatz zu Globaltransaktionen, bei denen ganze, real geteilte Blöcke veräußert werden, kaufen wir Wohnungen im Sondereigentum. Das ist so am Markt nicht üblich, da es für den Käufer auch mit Nachteilen verbunden ist. Wir als Investoren sind ja nur Teil einer Eigentümergemeinschaft und haben wenig Einfluss auf Entscheidungen, falls wir die Wohnungen doch länger im Bestand halten müssen als geplant. Wir scheuen diese Nachteile aber nicht. Wir übernehmen übrigens genau so viele Einheiten, dass der Entwickler seine Vorverkaufsquote erfüllt und er sofort mit dem Bau beginnen kann.

DIE IMMOBILIE: Kritiker behaupten, Sie picken sich die Sahnestücke zu einem sehr günstigen Preis heraus und der Bauträger macht am Ende ein schlechteres Geschäft als ohne Übernahme der Vorverkaufsquote.

Abdelmotaal: Das stimmt nicht. Die Motivation hinter solchen Behauptungen ist ja offenkundig. Die Auswahl der Wohnungen kann immer nur einvernehmlich erfolgen, sonst käme kein Deal zustande. Seit eh und je ist mein Credo, Win-win-Situationen zu kreieren, was auch die Basis unseres nachhaltigen Geschäftserfolges ist. In der Regel kaufen wir mit einem Abschlag von nur 10 Prozent des Anfangslistenpreises. Bei der Menge an Wohnungen ist das ein äußerst fairer Preis für den Projektentwickler. Meist liegt unser Preis noch über dem Preis bei einem Globalverkauf, also dem Verkauf an einen institutionellen Investor. Das war bisher ja der übliche Weg, um die Vorverkaufsquote schnell zu erfüllen.

DIE IMMOBILIE: Und damit macht der Bauträger immer noch ein gutes Geschäft?

Abdelmotaal: Bauträger haben in der Regel eine Marge zwischen 14 und 22 Prozent auf die Gesamtinvestitionskosten. Er verdient also auch nach unserem Abschlag noch gutes Geld an den rabattierten Einheiten. Außerdem kann der Entwickler sofort mit dem Bau beginnen, was einen sehr positiven psychologischen Effekt auf potenzielle Käufer der restlichen Wohnungen hat. Dadurch kann er für die restlichen 70 Prozent der Wohnungen eventuell sogar noch überproportional höhere Preise durchsetzen. Zudem darf man die Zinsersparnisse nicht vergessen und das hohe Maß an Sicherheit, das der Projektentwickler dadurch erhält. Sicherheit kostet immer ein wenig Performance. Der Markt kann ja auch während der Vermarktungsphase drehen oder sein Projekt wird von den Kunden nicht in dem Maße angenommen, wie erhofft.

DIE IMMOBILIE: Was genau zahlt das Family Office?

Abdelmotaal: Wir bieten Family Offices an, sich als Kommanditist an der für das jeweilige Projekt gegründeten GmbH & Co. KG anzuschließen. Es gibt immer nur einen Investor pro Projekt, der dann den Großteil des Liquiditätsbedarfs und die Bonität sicherstellt.

DIE IMMOBILIE: Was heißt das genau?

Abdelmotaal: Am Anfang zahlen wir die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent, also Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Due Diligence und so weiter. Diese 10 Prozent hält das Family Office vor. Konkret: Wir kaufen für 11 Millionen Euro, mit dem Abschlag zahlen wir rund 10 Millionen Euro und darauf 10 Prozent Kaufnebenkosten sind rund eine Million Euro, die das Family Office zur Verfügung stellen muss, um beim Investment dabei zu sein. Außerdem stellt das Family Office für den Kaufpreis eine Sicherheit, beispielsweise mittels eines verpfändeten Depots. Dadurch entstehen ihm noch nicht einmal nennenswerte Opportunitätskosten.

DIE IMMOBILIE: Und wann bezahlen Sie die Wohnungen?

Abdelmotaal: Wir bezahlen die Wohnungen bei Fertigstellung. Dadurch haben wir kein Baurisiko und agieren liquiditätsschonend.

DIE IMMOBILIE: Wer bezahlt die Wohnungen am Ende? Beim Investor wäre dann ja während der Verkaufsphase doch mehr Liquidität gebunden.

Abdelmotaal: Der Kaufpreis der Wohnungen wird üblicherweise finanziert, außer das Family Office möchte liquide Mittel investieren. Das schmälert zwar die Eigenkapitalverzinsung, aber der absolute Return on Invest erhöht sich.

DIE IMMOBILIE: Mit wie viel Rendite können Investoren rechnen?

Abdelmotaal: Wir partizipieren an der Wertsteigerung der Wohnungen, welche realistisch zwischen 5 und 35 Prozent liegt, je nach Konzeption, Bepreisung und Marktphase. Aber da wir ja nur wenig Liquidität binden, 10 Prozent des Kaufpreises für die Erwerbsnebenkosten plus gegebenenfalls noch Bürgschaftskosten, haben wir schnell eine Eigenkapitalverzinsung im dreistelligen Prozentbereich. Da wir die Wohnungen nach Fertigstellung weiterverkaufen und nicht im Portfolio behalten, kommt es natürlich auch auf den Verkaufspreis an und wie lange man für den Weiterverkauf braucht. Aber eine Eigenkapitalverzinsung im deutlich zweistelligen Prozentbereich pro Jahr ist erzielbar. Wichtig ist noch zu erwähnen: Wir bringen die Wohnungen erst auf den Markt, wenn das restliche Projekt verkauft wurde. So entsteht keine Konkurrenzsituation.

DIE IMMOBILIE: Keine Rendite ohne Risiko. Was passiert, wenn der Markt dreht? Abdelmotaal: Bei den meisten Investments mit der hohen Chance einer zweistelligen Verzinsung des Eigenkapitals haben Sie das Risiko des Totalverlusts oder zumindest von großen Teilen des investierten Kapitals. In diesem Modell kaufen wir fertiggestellte Wohnungen. Das Worst-Case-Szenario wäre: Der Markt dreht und wir können die Wohnungen nicht mit einer Wertsteigerung verkaufen, obwohl wir ja schon günstig und ohne Maklerkosten eingestiegen sind. Doch dann behalten wir die Wohnungen einfach im Portfolio und vermieten sie. Dann haben wir immerhin eine Mietrendite von schätzungsweise 3 bis 5 Prozent. Das ist für viele Investoren aktuell ja sogar ein Best-Case-Szenario.

DIE IMMOBILIE: Wenn Sie die Wohnungen dann noch vermieten können…

Abdelmotaal: Ja, das stimmt. Darum ist eine meiner Hauptaufgaben auch, Wohnungen mit der größtmöglichen Marktfähigkeit auszuwählen beziehungsweise sie so umzugestalten, dass sie bestmöglich marktfähig sein werden. Wir nehmen nur Projekte, bei denen wir Wertsteigerungspotenzial sehen und die gut konzipiert sind. Daher sind wir auch sehr wählerisch, viele Faktoren müssen stimmen. Dieses Investitionsmodell kommt daher auch nur zum Tragen, wenn es für alle Beteiligten stimmig ist. Und an der Stelle kann ich bestätigen, dass etwa 80 Prozent der rund 50 Neubauprojekte, die ich bisher begleitet habe, von Beginn der Vermarktung bis zur Fertigstellung eine Wertsteigerung durchlaufen haben.

DIE IMMOBILIE: Welche Art von Wohnungen mögen Sie derzeit am liebsten?

Abdelmotaal: Kleine, kompakte Zweizimmer-Wohnungen, nicht deutlich größer als 50 Quadratmeter, in aufstrebenden oder zentralen Lagen sind mir derzeit am liebsten. Sehr gern in Frankfurt oder Berlin.

DIE IMMOBILIE: Wie lange ist das Kapital des Co-Investors gebunden?

Abdelmotaal: Der Bau dauert in der Regel 18 bis 30 Monate. Hinzu kommt die Zeit für den weiteren Abverkauf der Wohnungen. Bei einem kleineren Projekt kann das in sechs bis zwölf Monaten über die Bühne gehen, bei größeren Projekten kann es auch deutlich länger dauern. Insgesamt also etwa drei bis vier Jahre.

DIE IMMOBILIE: Wie groß dürfen die Projekte maximal sein?

Abdelmotaal: 20 bis 30 Millionen Euro Investment können wir noch relativ entspannt mit einer Familie stemmen, ohne ein zu großes Klumpen-Risiko einzugehen.

DIE IMMOBILIE: Bei welchen Projekten haben Sie die Vorverkaufsquote schon übernommen?

Abdelmotaal: Die Ziegert Beteiligungs GmbH habe ich im Frühjahr 2016 gegründet. Wir prüfen derzeit einige Projekte und wollen die erste Transaktion mit diesem Investitionsmodell bis zum Frühjahr dieses Jahres umsetzen. In kleinerem Umfang habe ich das aber schon in der Vergangenheit erfolgreich mit einigen Investoren umgesetzt. Ich bin mir sicher, dass dieses Investitionsmodell schnell Nachahmer finden wird und sich etabliert. Unser Schwerpunkt liegt derzeit aber noch im Bereich der Globaltransaktionen von Wohn- und Gewerbeobjekten bundesweit vorwiegend an institutionelle Investoren sowie in der Vermittlung von Mezzaninkapital.

DIE IMMOBILIE: Wäre die Auflegung eines Fonds eine Option für Sie?

Abdelmotaal: Ich plane gerade einen Luxemburger Fonds mit einem Joint Venture-Partner, der voraussichtlich im Sommer auf den Markt kommt. Dieser richtet sich ausschließlich an Family Offices. Damit können wir dann auch größere Projekte begleiten, die für ein einzelnes Family Office zu umfangreich sind.

ZIEGERT CAPITAL: TAREK ABDELMOTAAL, VORSTAND

Digitalisierung als Unterstützung der menschlichen Komponente

Als Dienstleistungsunternehmen müssen wir uns natürlich der Herausforderung der Digitalisierung stellen. Denn der Trend ist nicht aufzuhalten und die Margen für Vermittlungsleistungen geraten durch die Automatisierung unter Druck. Das gilt unseres Erachtens allerdings im Wesentlichen für jene Bereiche, in denen es nennenswerte Summeneffekte gibt, wie beispielsweise für den Einzelverkauf von Kapitalanlagewohnungen, aber auch von Wohnungen zur Selbstnutzung an private Käufer.

Digitale Immobilien-Landschaft Deutschland

In jüngster Zeit bieten PropTechs die Finanzierung von Projektentwicklungen in Form von Mezzaninkapital per Crowdinvesting an, welches sich überwiegend an unerfahrene Investoren richtet. Das sehen wir kritisch. Denn die Planung und Realisierung von Neubauvorhaben ist komplex und erfordert zwischen den Beteiligten einen unmittelbaren Dialog auf Augenhöhe. Deshalb gibt es bei uns auch immer nur einen Finanzierungspartner pro Projekt und damit auch keine Zeit-und Informationsverluste beim gegenseitigen Austausch.

Digitale Due Diligence

Die Digitalisierung vereinfacht die Informationsbeschaffung und den gegenseitigen Austausch im Vorfeld einer Transaktion. In diesem Sinne bewegen wir uns sukzessive in Richtung einer digitalen Due Diligence. Ansonsten beobachten wir den Markt und besinnen uns auf unsere Stärken. Da wäre in erster Linie unser Verständnis für die Belange der Projektentwickler. Natürlich könnte man deren Anforderungen auch auf einen Katalog an Merkmalen herunterbrechen. Aber der wäre dann wahrscheinlich so lang und komplex, dass er kaum mit der erforderlichen Gründlichkeit bearbeitet und gelesen werden könnte.

Persönliche Chemie vor Algorithmus

Am Ende entscheidet ohnehin die Chemie zwischen den zukünftigen Partnern. Ob zwei professionelle Partner zusammenpassen, können wir besser einschätzen als jeder Algorithmus. Und genau darauf zielt auch unsere Unternehmensstrategie ab: die vertrauensvolle Beratung von professionellen Partnern mit dem Ziel, eine Win-Win-Situation für beide Seiten zu schaffen.

Zusammenfassend kann man sagen: Wir können uns der Digitalisierung nicht verschließen, aber wir glauben für unseren Bereich – das Geschäft zwischen professionellen Partnern – sehr an die menschliche Komponente und auch an die Komplexität solcher Transaktionen. Daher muss Digitalisierung hier eher als unterstützende Komponente gesehen werden.